Mutui: il tasso fisso più basso ora si trova… in banca online straniera

Un istituto digitale con sede in Germania propone un fisso al 2,45% accessibile anche ai residenti in Italia. Opportunità reale, ma con paletti su durata, estinzione anticipata e condizioni accessorie da leggere con attenzione.

Milano — In un mercato dei mutui che sta lentamente raffreddandosi dopo i picchi del 2022-2023, una novità arriva dall’Europa del Nord: un istituto digitale con sede in Germania offre mutui a tasso fisso al 2,45% anche a clienti residenti in Italia. L’offerta, confermata da più segnalazioni di operatori e comparatori, rappresenta una delle condizioni più aggressive oggi visibili sul mercato europeo e si colloca sotto la media delle proposte italiane, dove i fissi restano attorno al 3% e scendere sotto quella soglia è ancora raro.

Dopo i rialzi della BCE, la disinflazione e le attese di una politica monetaria meno restrittiva hanno riaperto spiragli per i mutui a tasso fisso. Gli istituti stanno lentamente ritarando i listini, ma la discesa non è uniforme: il profilo di rischio, il rapporto tra finanziamento e valore dell’immobile (LTV) e la durata pesano ancora molto sul prezzo finale. In questo quadro, le banche online cross-border possono muoversi più rapidamente e puntare su nicchie di clientela con metriche di rischio molto selettive, offrendo tassi più bassi in cambio di requisiti stringenti.

Mutui a basso costo? Meglio rivolgersi ad una banca estera

L’istituto tedesco, operante in modalità digitale e regolato all’interno del quadro UE, apre ai cittadini italiani che rispettino le garanzie standard: reddito dimostrabile, stabilità lavorativa, assenza di segnalazioni pregiudizievoli e idonee garanzie ipotecarie. La pratica si gestisce online fino alle fasi istruttorie; per l’iscrizione dell’ipoteca su immobile in Italia sono coinvolti professionisti italiani (perizia, notaio), con documentazione spesso richiesta anche in traduzione asseverata. L’accesso è legale e, per i consumatori, incardinato nelle norme europee sul credito immobiliare, con obbligo di fornire il prospetto informativo standardizzato (ESIS) e trasparenza su costi e TAEG.

Perché il 2,45%? Di frequente, gli sconti più spinti si applicano a durate “preconfezionate” (per esempio 10, 15 o 20 anni), con minore flessibilità su piani oltre i 25-30 anni, LTV contenuti (60-70%), quindi anticipo iniziale più elevato, e profili reddituali solidi e documentazione rigorosa. Va letta con cura la clausola sull’estinzione anticipata: offerte molto aggressive possono prevedere penali più alte rispetto agli standard italiani, oppure finestre temporali in cui l’estinzione è consentita a costo ridotto. Da verificare anche la portabilità (surroga): il diritto italiano alla surroga senza spese potrebbe non essere pienamente fruibile con un finanziatore estero privo di succursale in Italia. Una scelta oggi conveniente potrebbe risultare meno flessibile domani se si volesse migrare il mutuo.

Il TAN al 2,45% fa notizia, ma il vero metro è il TAEG, che include istruttoria, perizia, incasso rata, imposta sostitutiva e eventuali polizze collegate. Alcune banche online “spacchettano” servizi per mantenere basso il tasso nominale; il confronto andrebbe fatto a parità di TAEG e di servizi obbligatori. Attenzione inoltre a polizze richieste (vita, incendio/scoppio): verificate che siano facoltative o realmente necessarie, apertura conto dedicato e domiciliazione stipendio: possono essere condizioni di tasso, e tempi di delibera e di erogazione: in acquisto, la rapidità fa la differenza sul rogito.